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REIT(不動産投資信託)とは|1分でわかります

REIT(リート:不動産投資信託)という言葉を聞いたことがあると思う。

すでに、REITに投資している、という人もいるだろう。私の場合は、学校で習ったこともあり、随分前からこの商品について知っていた。だが、「興味はあるが、投資はしない」という状態が今日まで続いている。REITの魅力は、投資することで、不動産オーナーの気分を味わえる、ということだろう(笑)。REITは、不動産に興味のある人向けの商品だと思う。

※不動産を選ぶ感覚で投資できる楽しさがある。

目次

そもそもREITとは

REITは、「Real Estate Investment Trust」の略でリートと読む。

REITは、不動産投資信託のことだ。1960年にアメリカで生まれた仕組みで、日本でREITが初めて上場されたのは2001年のことだ。日本では、J-REIT、Jリート、日本版REIT、不動産投資信託などと呼ぶ。単純に、REIT(リート)とすることもあるので、ここでは、そうしたい(REITとするが、J-REITのことだ)。

REITは、たくさんの投資家から集めた資金を複数の不動産に投資し、それら不動産から得られる売却益や賃貸収入(こちらが主)などを投資家に分配する、という仕組みを持つ金融商品だ。たとえれば、一口馬主のようなものだろうか(笑)。一口馬主になることで、馬主の気分を味わえるように、REITに出資すれば、不動産オーナーの気分を味わえることになるだろう。

※不動産の所有・運用に興味がある人に向いている。

運用会社がREITを動かしている

株を買うときは、株式会社の株券を買うということになる。

REITの場合は、株式投資では株式会社にあたる「不動産投資法人」が発行する「投資証券」を買うことになる。「不動産投資法人」は、金融機関から融資を受けたり、債権を発行して独自に資金調達することもできる(資本と負債の割合は6:4程度になる)。

ここで注意が必要なのは、実際の運用は「不動産投資法人」が行うのではなく、「運用会社」が行うということだ。この運用会社が、資金調達をはじめ、戦略立案から実行まで行っている。なので、REITに投資する際は、この運用会社の良し悪しを見極める必要がある。

たとえば、日本ビルファンド投資法人(8951)であれば、運用会社は「日本ビルファンドマネジメント」、ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)であれば、運用会社は「ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント 」になる。

※不動産会社のほかに、商社がからむREITもあるようだ。

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REITの投資先は…

REITの投資先には、どのようなものがあるのだろうか。

オフィスビル、ホテル、商業施設、物流施設、住宅などがある。この中で、景気の影響を受けやすいのは、オフィスビルや商業施設、物流施設になるだろうか。逆に、居住用の賃貸マンションなどは、景気の影響を受けにくいため、物件から上がる収入が安定している。

たしかに、景気が悪くなったから賃貸マンションの家賃が下がる…という話は、あまり聞いたことがない。ホテルについては、運営会社の力量に左右されることが多い。リートには、特化型があれば、複合型、統合型もある。また、不動産があるエリアの違いもある。どのタイプのどこにある不動産に投資しているのかについては、投資する前によく調べる必要があるだろう。

※株との投資分散に利用するのであれば、景気に左右されないものがいい。

REITのメリット

REITのメリットを考えてみよう。

少ない金額で、好きなカテゴリーの不動産に投資できる、ということがある。不動産への直接投資と比べると、何かとハードルが低いのだ(手を引くことも容易だ)。また、株式との連動性が低いと言われているので、REITに投資することで分散投資の効果が高くなる可能性がある。

※株式と同様にインフレに強いとも言われる(インフレになると賃料も上がるため)。

・利回りが高い

REITは、比較的(分配金による)利回りが高い。

分配金の原資である賃料収入が、比較的安定している。さらに、当期利益の90%超が分配金になる、法人税が免除される、ということがあるため、利回りが高くなるのだ。REITの投資家は、税金が引かれる前の利益を分配金として受け取ることができる、と考えてもいいだろう(ちなみに、株式投資では、税金が引かれた後の利益から配当が出る仕組みになっている)。

※この利回りの高いところは、大きな魅力になる。

REITのリスクは…

リターンが高ければ、相応のリスクがあるはずだ。

元本保証でないのはもちろんだが、主な収益源である賃料収入の低下、メンテナンスなどにかかる費用の増加、不動産価格の低下などのリスクがある。※2008年には、REITの破たん(上場廃止)が起こっている。

注意しておかなければいけないのは、「過去の分配金の水準が続く保証はない」ということだ。株式会社であれば、利益がどうあれ安定的に配当を出し続ける、ということがあるが、REITではそういうことはない。利益が出なければ分配金も出ないのだ。

また、成長性がどうなのか、という問題もある。株式会社であれば、国境を気にせず市場を求めて成長することができるが、REITの場合はどうなのだろうか。海外不動産も取得できる方向で動いているようではあるが、現状でははっきりしない(この点は、詳しい方の解説に譲りたい)。

※成長性は、(今のところ)株式投資の方に軍配が上がりそうだ。

東証REIT指数をチェックする

現在のREITの水準を知りたければ、東証REIT指数をみればいい。

東証REIT指数楽天証券

東証REIT指数は、上場しているREIT全銘柄を対象とした指数だ。

基準日(2003年3月末)を基準値(1000)として、算出した指数になる。REITの全銘柄を対象にしているため、REIT市場の動きを反映している指標としていいだろう。

※現在値は、1670程度になっている。

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まとめ

今回は、REIT(不動産投資信託)について書いてみた。

利回りも何も考えず、東証REIT指数のチャートを見た印象だけでいうと、「まだ買えないな」という感じだ。1600を割り込み1500近辺になったら、買いを考えるかもしれない。だが、そうなっても実際に買うかどうかわからないし、買いをすすめているわけでもない(笑)。

実際にREITを買うときは、株式投資でいうところのPER(株価収益率)や、負債比率なども調べる必要があるだろう。株と同じで、高値掴みやリスクの高い投資は避けたいものだ。

今回の記事:「REIT(不動産投資信託)とは|1分でわかります」