不器用な生き方をやめたい

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REITには結構リスクがある

REITにも、当然リスクがある。

REITは、株式投資よりも利回りが良かったりするので、株式投資並のリスクがあるのは当然のことだ。株式と同様に、REITの中でも利回り(≒リスクの度合い)はさまざまだ。利回りの低い銘柄は、収益性や安定性、成長性などに対する投資家の評価が高く、利回りの高い銘柄は、投資家の評価が低い、とできるかもしれない。この点は、株式投資における会社の評価と同じことだ。

今回は、REITのリスクについて書いてみたい。

 目次

 過去の分配金の水準が続く保証はない

分配金の利回りの高さが魅力で、REITに投資する人がいると思う。

だが、過去の分配金の水準が続く保証はない。株式会社であれば、「安定的に配当を行う」ことを重視し、利益にかかわらず一定の配当を出すことがあるが、REITの場合は(基本的には)そういうことがない。実際にいくつかのREITの分配金の推移をチェックしてみたが、いきなりガクンと減ることもあるようだ。

収入でいえば、物件の賃料水準や稼働率、支出でいえば、メンテナンスの費用などが利益を決める変数になる。ある会社の不動産部門の収益が悪化したことがあった。その原因は、メンテナンスの費用がかかったため…ということだった。このように、突然収益が悪化し、分配金が減ってしまうことはあるのだろうと思う(投資家には、突然収益が悪化するように見える)。

※過去の分配金の水準が続くとは思わない方がいい。

 成長性はどうなのか?

REITの成長性は、どうなのだろうか。

長期的にみて、右肩上がりで成長するのであれば、投資して損はないはずだ。成長するためのパスはいくつかある。物件に付加価値を与え収益性を高める、効率化によりコストを圧縮する。さらに、収益に資する物件を増やすということだ。

いずれも大事だが、成長を加速させるのは「収益に資する物件を増やす」ことだ。ブログでいえば、良質の記事を増やすということだ。これまでの記事のリライト(価値を高める)などもいいのだが、良質の記事を増やすことがよりPVの伸びにつながる。なので、収益に資する物件を確実に増やしているREITを選びたい。

※成長しないREITを選ぶと、収益&分配金は先細りする。

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・海外不動産

前回の記事で、「(REITは)海外不動産も取得できる方向で動いているようではあるが、現状でははっきりしない」と書いたが、現状では法整備が進んでおり、海外不動産を取得できるようになっているようだ(国土交通省のバックアップもあるようだ)。

※海外不動産に強みのあるREITの方が、成長性が高くなるだろう。

 REITが破たんすることもある

株式会社と同様に、REITが破たんすることもある。

2008年に、ニューシティ・レジデンス投資法人が破たんしている。決済資金と返済資金の調達ができなくなったため、破たんに至ってしまった。その破たんに至る経緯だが、不動産価格(REIT価格)の下落が始まるサブプライム問題が発生⇒金融庁の規制対象になる(金融商品取引法)⇒信用収縮破たん、という形だ。

信用収縮とは、「貸し渋り」により会社などが資金を借りにくくなる、という状況のことだ。REITは、比較的資金調達力が弱いとされる。したがって、景気が悪くなり信用が収縮するような状況になると、資金を借りることも資産を売却することもできず、行き詰まりやすくなるのだ。

※資金調達力の弱い株式会社にも、同じことがいえる。

 金利の問題がある

金利は、REITに影響を及ぼす。

これは、単純な話だ。金利が低ければお金を借りやすくなり、金利が高ければお金を借りにくくなるとともに、借入の負担(利払いコスト)も増す…ということだ。住宅ローンは、金利の低いときに固定金利で組めばいい、ということを考えればわかる話だ。

ただし、金利が上昇しても、それを上回る景気の拡大があれば、REITの価格が下落しない…ということはある。同様に、金利が低下しても、それを上回る景気の減速があれば、REITの価格は上昇しない…ということがある。需給の問題でそうなるのだ。なので、一概にどうこう言えるわけではないが、景気拡大のない金利の上昇は、明らかにマイナスになるだろう。

スタグフレーションのような状態だ。

 高くても物件を買う

REITは、高くても物件を買う。

資金が集まれば、その資金に見合う分配金を出さなければいけない。そのためには、先に述べたように「収益に資する物件を増やす」という方法をとるためだ。だが、物件の価格が高くなれば、「収益に資する」という部分が怪しくなってくる。

その結果、分配金の利回りの低下につながるのだ。物件が安いときに買えば、収益性の高い物件を買うことができるが、信用収縮状態にあるときは、資金調達がむずかしい。金融機関の貸し渋りに加え、保有している物件の担保価値も下がるので、物件を買うための資金調達ができなくなるのだ。

※物件の価格が上がると買いやすくなる、という構造上の問題がある。

 利益相反の恐れがある

REITには、利益相反の恐れがある。

運営・設立母体が不動産事業をも併せて手掛けているケースが多いため、物件取得価格が妥当でなかったり(高すぎたり)、優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強いという、一種の利益相反が生じる恐れがあることである。
出典:ウィキペディア

※実際に、行政処分が下されたケースもあるそうだ。

REITの母体企業との絡みで、「優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強い」ということがあるようだ。たしかに、ありそうなことではある。REITを買うときは、母体企業の株も一緒に買う、という手段があるかもしれない(笑)。

※情報開示のしっかりしたREITを買った方がいいだろう。

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 まとめ

今回は、REITのリスクについて書いてみた。

今回の記事で書いたのは、1)過去の分配金の水準が続く保証はない、2)成長性はどうなのか?、3)REITが破たんすることもある、4)金利の問題がある、5)高くても物件を買う、6)利益相反の恐れがある、の6点についてだ。

そのほかにも、流動性の問題がある。株式のように自由に売買できるが、大型株のように流動性が高いわけではない。売買状況をみていると、出来高も少なく、小型株程度の流動性かなと思う。なので、売買では多少苦労するかもしれない(売買益を狙う投資法であれば、問題になる)。

今回の記事:「REITには結構リスクがある」